-nalazimo li se pri vrhuncu ciklusa nekretnina ili tek započinje novi ciklus rasta?
Hrvatski institut za financije (HIF) organizira seminar/konferenciju koja bi prvenstveno sa stručne strane dala detaljnu analizu tržišta nekretnina, ali i pogled u buduća kretanja na tržištu. Teme konferencije su aktualne, pomno odabrane te daju odgovore na sva otvorena pitanja vezana uz tržište nekretnina i to od strane relevantnih stručnjaka koji su ili nadležni za izradu prijedloga zakona i strategija ili imaju višedesetljetno iskustvo na tržištu nekretnina.
Seminar/konferencija je podijeljena na 5 ključnih cjelina:
1. nacionalni plan stambene politike usmjeren na priuštivo stanovanje – koji su sastavni elementi te kako će plan utjecati na cijene nekretnina?
2. projekcije tržišta nekretnina za 2025. godinu te za period od 2025.-2030. (vrhunac ciklusa ili nastavak dugoročnog rasta?)
3. kretanje kratkoročnog i dugoročnog najma nekretnina – utjecaj poreza na nekretnine
4. cijena izgradnje nekretnina i višestambenih zgrada – koja je stvarna cijena gradnje te koje su realne marže investitora – stvarni izračun troškova developera te demistificiranje profita u građevini
5. potencijalni veliki projekti te lokacije za investicije u gradu Zagrebu koje bi mogle imati utjecaj na tržište nekretnina
NACIONALNI PLAN STAMBENE POLITIKE i njen utjecaj na tržište nekretnina posebice na tržište nekretnina u Zagrebu. Nacionalna stambena politika je top tema u 2025. godini u kojoj su glavne teme osnivanje revolving fonda iz kojeg će se financirati nova stambena politika, potpisivanje ugovora o najmu građana s državom za iznajmljivanje praznih stanova, izgradnja 11.200 stanova za priuštivu kupovinu i najam, poticanje jedinica lokalne samouprave da grade zgrade s povoljnim najamninama. Nadalje, na snagu stupaju i porezne mjere poput oprosta poreza na promet nekretninama kao i povrat 50 posto plaćenog PDV-a za kupnju prve nekretnine mladima do 45. godine. Nacionalni plan je detektirao stanje stambenog fonda gdje je ustanovljeno da se oko 40% stambenog fonda ne koristi za stanovanje, a do kraja desetljeća se planira da će stambeni jaz iznositi čak 231.000 stanova te se upravo stoga nastoji potaknuti korištenje što većeg broja stambenih jedinica u stambene svrhe. Detaljna elaboracija svih dijelova Nacionalnog plana stambene politike cilj je uvodnog dijela konferencije.
PROJEKCIJA TRŽIŠTA NEKRETNINA U 2025. TE ZA RAZDOBLJE OD 2025.-2030. nastoji dati odgovor da li se očekuje nastavak rasta cijena na tržištu nekretnina koji traje već punih deset godina. Poseban naglasak bit će na kretanju cijena nekretnina u Zagrebu te predviđanju kretanja u 2025. sa detaljnom analizom rasta cijena u pojedinim dijelovima Zagreba te analizom gdje se očekuje iznadprosječni rast cijena nekretnina u nadolazećim godinama. Zagreb je prošao kao i cijela Hrvatska više ciklusa na tržištu nekretnina posljednjih desetljeća, no specifičnosti Zagreba poput visokih cijena i potresa su dijelom redefinirali ponudu i potražnju za nekretninama u Zagrebu. Zagreb kao i dio jadranske obale nije priuštiv dobrom dijelu populacije, a s obzirom da postoji konstantna potražnja uz ograničenu produkciju interesantno je vidjeti što će utjecati na daljnje kretanje cijena. Između ostaloga i novi Nacionalni plan stambene politike bi dijelom mogao utjecati na kretanje cijena nekretnina u Zagrebu. Također analizirat će se razlika između tražene i postignute cijene nekretnina, pad prometa, ali i već deset godina kontinuiranog rasta cijena nekretnina te teza o oko 55.000 praznih stanova u Zagrebu.
Na Nacionalni plan stambene politike se nadovezuje OPOREZIVANJE NEKRETNINA što je sljedeće pitanje na koje će se dati odgovor u smislu prihvatljivih modaliteta, obuhvata porezne baze te iznosa poreza kao i UTJECAJ POREZA NA KRATKOROČNI I DUGOROČNI NAJAM. Kretanje cijena najmova u Zagrebu jednim dijelom prati kretanja cijena nekretnina u Zagrebu i na zagrebačkom području, no s uvođenjem poreza na nekretnine te modifikacijom pravila oko kratkoročnog najma moguće je da dođe do redefiniranja cijena. Visoka potražnja za kratkoročnim najmom u pojedinim periodima godine utječe na rast cijena i kratkoročnog i dugoročnog najma. S druge strane podatak od oko 55.000-60.000 praznih stanova koji bi dobrim dijelom mogli biti oporezovani može potencijalno povećati ponudu stanova za najam što bi utjecalo na cijene najmova stanova.
CIJENA GRADNJE NEKRETNINA I PROFIT DEVELOPERA – tema o kojoj se dosta piše i analizira, a pritom se ne uzimaju u obzir razmišljanja i podaci developera sa višegodišnjim iskustvom. S jedne strane piše se o velikim profitima developera te uključivanju ljudi bez iskustva u gradnju zgrada iz razloga velike profitabilnosti. S druge strane u podosta se članaka navodi mala profitabilnost investicije u stanogradnju od svega 10% što je zasigurno mali profit da bi se ozbiljan kapital uključio u veliku investiciju. Zagreb je pritom vrlo interesantan s obzirom da je produkcija svega nekoliko tisuća stanova, a potražnja je znatno veća od produkcije te je stoga vidjeti gdje će se ubuduće naći ponuda i potražnja uslijed slabe priuštivosti te pada broja prodanih nekretnina.
POTENCIJALNE LOKACIJE I PROJEKTI ZA STAMBENU IZGRADNJU U ZAGREBU – U Zagrebu se već godinama najavljuje gradnja stambenih i poslovnih zona u zapuštenim prostorima tvornica i poslovnih objekata u užem i širem centru Zagreba na vrlo atraktivnim zemljištima s velikim potencijalom gradnje. Takvih zemljišta na centralnim gradskim pozicijama nema mnogo (bivši Gredelj, Badel, mesna industrija Sljeme itd.) te bi najava i stvarno iskorištavanje takvih terena za gradnju modernih zgrada i poslovnih prostora dalo novu dimenziju razvoju i vizuri grada, ali bi zasigurno utjecalo i na cijene nekretnina u Zagrebu. U ovom dijelu nastojat će se dati jasan pregled dinamike ulaganja investitora kroz posljednje godine, ali i najava otvaranja prostora za investicije u budućnosti.
