MINI MBA TRŽIŠTE NEKRETNINA

MODUL 1: TRŽIŠTE NEKRETNINA U 2026. GODINI

Hrvatski institut za financije (HIF) organizira seminar/konferenciju koja bi prvenstveno sa stručne strane dala detaljnu analizu tržišta nekretnina, ali i pogled u buduća kretanja na tržištu. Teme konferencije su aktualne, pomno odabrane te daju odgovore na sva otvorena pitanja vezana uz tržište nekretnina i to od strane relevantnih stručnjaka koji su ili nadležni za izradu prijedloga zakona i strategija ili imaju višedesetljetno iskustvo na tržištu nekretnina.

Seminar/konferencija je podijeljena na 5 ključnih cjelina:

1. projekcije tržišta nekretnina za 2026. godinu te za period od 2026.-2030. (vrhunac ciklusa koji traje već punih 10 godina ili nastavak dugoročnog rasta?)
2. nacionalni plan stambene politike usmjeren na priuštivo stanovanje – koji su sastavni elementi te kako će plan utjecati na cijene nekretnina?
3. kretanje kratkoročnog i dugoročnog najma nekretnina – utjecaj poreza na nekretnine
4. cijena izgradnje nekretnina i višestambenih zgrada – koja je stvarna cijena gradnje te koje su realne marže investitora – stvarni izračun troškova developera te demistificiranje profita u građevini
5. potencijalni veliki projekti te lokacije za investicije u gradu Zagrebu koje bi mogle imati utjecaj na tržište nekretnina

PROJEKCIJA TRŽIŠTA NEKRETNINA U 2026. TE ZA RAZDOBLJE OD 2026.-2030. nastoji dati odgovor da li se očekuje nastavak rasta cijena na tržištu nekretnina nakon razdoblja od 10 godina u kojem su cijene nekretnina kontinuirano rasle te dosegnule rekordne razine. Razdoblje od 2015.-2025. godine predstavlja najduži period ekspanzije koji traje već punih deset godina. Konferencija će nastojati dati odgovor što se očekuje na tržištu u sljedećih 5 godina. Zagreb kao i dio jadranske obale nije priuštiv dobrom dijelu populacije, a s obzirom da postoji konstantna potražnja uz ograničenu produkciju interesantno je vidjeti što će utjecati na daljnje kretanje cijena. Između ostaloga i novi Nacionalni plan stambene politike bi dijelom mogao utjecati na kretanje cijena nekretnina u Zagrebu. Također analizirat će se razlika između tražene i postignute cijene nekretnina, pad prometa, ali i već deset godina kontinuiranog rasta cijena nekretnina te teza o oko 55.000 praznih stanova u Zagrebu.

NACIONALNI PLAN STAMBENE POLITIKE i njen utjecaj na tržište nekretnina posebice na tržište nekretnina u Zagrebu. Nacionalna stambena politika je top tema u 2025. godini u kojoj su glavne teme osnivanje revolving fonda iz kojeg će se financirati nova stambena politika, potpisivanje ugovora o najmu građana s državom za iznajmljivanje praznih stanova, izgradnja 11.200 stanova za priuštivu kupovinu i najam, poticanje jedinica lokalne samouprave da grade zgrade s povoljnim najamninama. Nadalje, na snagu stupaju i porezne mjere poput oprosta poreza na promet nekretninama kao i povrat 50 posto plaćenog PDV-a za kupnju prve nekretnine mladima do 45. godine. Nacionalni plan je detektirao stanje stambenog fonda gdje je ustanovljeno da se oko 40% stambenog fonda ne koristi za stanovanje, a do kraja desetljeća se planira da će stambeni jaz iznositi čak 231.000 stanova te se upravo stoga nastoji potaknuti korištenje što većeg broja stambenih jedinica u stambene svrhe. Detaljna elaboracija svih dijelova Nacionalnog plana stambene politike jedna je od tema konferencije.

Na Nacionalni plan stambene politike se nadovezuje OPOREZIVANJE NEKRETNINA što je sljedeće pitanje na koje će se dati odgovor u smislu prihvatljivih modaliteta, obuhvata porezne baze te iznosa poreza kao i UTJECAJ POREZA NA KRATKOROČNI I DUGOROČNI NAJAM. Kretanje cijena najmova u Zagrebu jednim dijelom prati kretanja cijena nekretnina u Zagrebu i na zagrebačkom području, no s uvođenjem poreza na nekretnine te modifikacijom pravila oko kratkoročnog najma došlo je do značajnog povećanja kategorije dugoročnog najma. Visoka potražnja za kratkoročnim najmom u pojedinim periodima godine utječe na rast cijena i kratkoročnog i dugoročnog najma. S druge strane podatak od oko 55.000-60.000 praznih stanova koji bi dobrim dijelom mogli biti oporezovani dovodi do povećanja ponude za dugoročni najam stanova što bi moglo utjecati na cijene najma.

CIJENA GRADNJE NEKRETNINA I PROFIT DEVELOPERA – tema o kojoj se dosta piše i analizira, a pritom se ne uzimaju u obzir razmišljanja i podaci developera sa višegodišnjim iskustvom. S jedne strane piše se o velikim profitima developera te uključivanju ljudi bez iskustva u gradnju zgrada iz razloga velike profitabilnosti. S druge strane u podosta se članaka navodi mala profitabilnost investicije u stanogradnju od svega 10% što je zasigurno mali profit da bi se ozbiljan kapital uključio u veliku investiciju. Zagreb je pritom vrlo interesantan s obzirom da je produkcija svega nekoliko tisuća stanova, a potražnja je znatno veća od produkcije te je stoga zanimljivo vidjeti gdje će se ubuduće naći ponuda i potražnja uslijed slabe priuštivosti te pada broja prodanih nekretnina.

POTENCIJALNE LOKACIJE I PROJEKTI ZA STAMBENU IZGRADNJU U ZAGREBU – U Zagrebu se već godinama najavljuje gradnja stambenih i poslovnih zona u zapuštenim prostorima tvornica i poslovnih objekata u užem i širem centru Zagreba na vrlo atraktivnim zemljištima s velikim potencijalom gradnje. Takvih zemljišta na centralnim gradskim pozicijama nema mnogo (bivši Gredelj, Badel, mesna industrija Sljeme itd.) te bi najava i stvarno iskorištavanje takvih terena za gradnju modernih zgrada i poslovnih prostora dalo novu dimenziju razvoju i vizuri grada, ali bi zasigurno utjecalo i na cijene nekretnina u Zagrebu. U ovom dijelu nastojat će se dati jasan pregled dinamike ulaganja investitora kroz posljednje godine, ali i najava otvaranja prostora za investicije u budućnosti.

SYLLABUS

1. Prognoza kretanja cijena nekretnina

– bitni faktori koji utječu na kretanje cijena nekretnina : ciklus rasta od 10 godina – što nas očekuje u sljedećih 5 godina?

– prognoza ekonomske aktivnosti u 2025. i 2026. s pregledom utjecaja EU fondova na građevinsku aktivnost

– što znači pad prometa za tržište nekretnina te kakav utjecaj pad prometa ima na cijene?

– kakve su projekcije na tržištu nekretnina za Republiku Hrvatsku, te za Zagreb?

2. Nacionalni plan stambene politike

– koje su ključne mjere priuštivog stanovanja?

– što može država, a što može lokalna samouprava napraviti kako bi utjecala na priuštivo stanovanje?

– kako staviti u funkciju neiskorištene nekretnine putem najma stanova građana posredovanjem države?

– ima li u Hrvatskoj 40% stambenog fonda koji se ne koristi, a u Zagrebu preko 50.000 praznih nekretnina?

3. Oporezivanje nekretnina i utjecaj na cijene najmova

– koji su efekti oporezivanja za vlasnike, a koji za državu i lokalnu zajednicu?

– kako će porez na nekretnine utjecati na dugoročni i kratkoročni najam?

– kako će porez na nekretnine utjecati na tržište nekretnina?

4. Cijena gradnje nekretnina i profit investitora

– kolike su realne profitne marže investitora u višestambene nekretnine?

– kolike su cijene zemljišta u pojedinim dijelovima Zagreba i Hrvatske?

– koliko su realno porasle cijene materijala i majstora u stanogradnji?

– koliko je kvalitetna novogradnja U Hrvatskoj?

5. Novi investicijski projekti u nekretnine posebice u Zagrebu

– koji se novi stambeni projekti očekuju na području Hrvatske, a koji u Zagrebu?

– koje bi se zapuštene lokacije u Zagrebu mogle uskoro revitalizirati?

– gdje je najveći potencijal za razvoj stambenih i poslovnih projekata u gradu Zagrebu?

– koji projekti trenutno donose najveći povrat na investicije?

MODUL 2: PRIHODOVNA I TROŠKOVNA METODA PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA UKLJUČUJUĆI PRAVO GRAĐENJA

Syllabus

1. Uvod u procjenu vrijednosti nekretnina

• • Osnovice za procjenu vrijednosti nekretnina i tržišna vrijednost
  • Sustav za procjenu vrijednosti nekretnina
  • Podatci za procjenu vrijednosti nekretnina

2. Prihodovna metoda s računskim primjerima

1. • područje i uvjeti za primjenu
   • pregled metode
   • inačice prihodovne metode
   • zamjenska rješenja
   • računski primjeri

• • • izvođenje kamatne stope na nekretninu
    • uredska zgrada
    • hotel s premašnom površinom

3. Troškovna metoda s računskim primjerima

1. • područje i uvjeti za primjenu
   • pregled metode
   • računski primjeri

• • • izvođenje koeficijenta za prilagodbu troškovne vrijednosti
    • obiteljska kuća

4. Pravo građenja

1. • osnove
   • financijsko-matematički postupak

• • • tržišna vrijednost prava građenja
    • sadašnja vrijednost prava građenja
    • tržišna vrijednost zemljšta opterećenog pravom građenja

5. Naknada za izvlaštene nekretnine

1. • područje i uvjeti za primjenu
   • površine javne namjene
   • načelo prethodnog učinka
   • računski primjeri za pristupnu prometnicu i županijsku cestu

1. • • naknada za gubitak prava
     • naknada za posljedične gubitke
     • posljedični dobitci
     • ukupan iznos naknade

MODUL 3: POREDBENA METODA PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA UKLJUČUJUĆI PROCJENU VRIJEDNOSTI PRAVA SLUŽNOSTI

Syllabus

1. Uvod u procjenu vrijednosti nekretnina

• • Osnovice za procjenu vrijednosti nekretnina i tržišna vrijednost
  • Sustav za procjenu vrijednosti nekretnina
  • Podatci za procjenu vrijednosti nekretnina

2. Poredbena metoda s računskim primjerima

1. • područje i uvjeti za primjenu
   • pregled metode
   • procjena vrijednosti zemljišta
   • zamjenska rješenja
   • računski primjeri

• • • zemljišta – tržišna vrijednost
    • stanovi – tržišna vrijednost
    • stanovi – tržišna najamnina

3. Procjena vrijednosti prava služnosti s računskim primjerima

1. • osnove
   • računski primjeri

• • • služnost puta, povlasna i poslužna nekretnina
    • služnost voda

4. Procjena vrijednosti prava stanovanja ili prava plodouživanja s računskim primjerima

1. • osnove
   • računski primjeri za žensku i mušku osobu

1. • • pravo stanovanja ili pravo plodouživanja
     • vrijednost opterećene nekretnine