MINI MBA TRŽIŠTE NEKRETNINA

MODUL 1: TRŽIŠTE NEKRETNINA U 2026. GODINI

Hrvatski institut za financije (HIF) organizira seminar/konferenciju koja bi prvenstveno sa stručne strane dala detaljnu analizu tržišta nekretnina, ali i pogled u buduća kretanja na tržištu. Teme konferencije su aktualne, pomno odabrane te daju odgovore na sva otvorena pitanja vezana uz tržište nekretnina i to od strane relevantnih stručnjaka koji su ili nadležni za izradu prijedloga zakona i strategija ili imaju višedesetljetno iskustvo na tržištu nekretnina.

Seminar/konferencija je podijeljena na 5 ključnih cjelina:

1. projekcije tržišta nekretnina za 2026. godinu te za period od 2026.-2030. (vrhunac ciklusa koji traje već punih 10 godina ili nastavak dugoročnog rasta?)
2. nacionalni plan stambene politike usmjeren na priuštivo stanovanje – koji su sastavni elementi te kako će plan utjecati na cijene nekretnina?
3. kretanje kratkoročnog i dugoročnog najma nekretnina – utjecaj poreza na nekretnine
4. cijena izgradnje nekretnina i višestambenih zgrada – koja je stvarna cijena gradnje te koje su realne marže investitora – stvarni izračun troškova developera te demistificiranje profita u građevini
5. potencijalni veliki projekti te lokacije za investicije u gradu Zagrebu koje bi mogle imati utjecaj na tržište nekretnina

PROJEKCIJA TRŽIŠTA NEKRETNINA U 2026. TE ZA RAZDOBLJE OD 2026.-2030. nastoji dati odgovor da li se očekuje nastavak rasta cijena na tržištu nekretnina nakon razdoblja od 10 godina u kojem su cijene nekretnina kontinuirano rasle te dosegnule rekordne razine. Razdoblje od 2015.-2025. godine predstavlja najduži period ekspanzije koji traje već punih deset godina. Konferencija će nastojati dati odgovor što se očekuje na tržištu u sljedećih 5 godina. Zagreb kao i dio jadranske obale nije priuštiv dobrom dijelu populacije, a s obzirom da postoji konstantna potražnja uz ograničenu produkciju interesantno je vidjeti što će utjecati na daljnje kretanje cijena. Između ostaloga i novi Nacionalni plan stambene politike bi dijelom mogao utjecati na kretanje cijena nekretnina u Zagrebu. Također analizirat će se razlika između tražene i postignute cijene nekretnina, pad prometa, ali i već deset godina kontinuiranog rasta cijena nekretnina te teza o oko 55.000 praznih stanova u Zagrebu.

NACIONALNI PLAN STAMBENE POLITIKE i njen utjecaj na tržište nekretnina posebice na tržište nekretnina u Zagrebu. Nacionalna stambena politika je top tema u 2025. godini u kojoj su glavne teme osnivanje revolving fonda iz kojeg će se financirati nova stambena politika, potpisivanje ugovora o najmu građana s državom za iznajmljivanje praznih stanova, izgradnja 11.200 stanova za priuštivu kupovinu i najam, poticanje jedinica lokalne samouprave da grade zgrade s povoljnim najamninama. Nadalje, na snagu stupaju i porezne mjere poput oprosta poreza na promet nekretninama kao i povrat 50 posto plaćenog PDV-a za kupnju prve nekretnine mladima do 45. godine. Nacionalni plan je detektirao stanje stambenog fonda gdje je ustanovljeno da se oko 40% stambenog fonda ne koristi za stanovanje, a do kraja desetljeća se planira da će stambeni jaz iznositi čak 231.000 stanova te se upravo stoga nastoji potaknuti korištenje što većeg broja stambenih jedinica u stambene svrhe. Detaljna elaboracija svih dijelova Nacionalnog plana stambene politike jedna je od tema konferencije.

Na Nacionalni plan stambene politike se nadovezuje OPOREZIVANJE NEKRETNINA što je sljedeće pitanje na koje će se dati odgovor u smislu prihvatljivih modaliteta, obuhvata porezne baze te iznosa poreza kao i UTJECAJ POREZA NA KRATKOROČNI I DUGOROČNI NAJAM. Kretanje cijena najmova u Zagrebu jednim dijelom prati kretanja cijena nekretnina u Zagrebu i na zagrebačkom području, no s uvođenjem poreza na nekretnine te modifikacijom pravila oko kratkoročnog najma došlo je do značajnog povećanja kategorije dugoročnog najma. Visoka potražnja za kratkoročnim najmom u pojedinim periodima godine utječe na rast cijena i kratkoročnog i dugoročnog najma. S druge strane podatak od oko 55.000-60.000 praznih stanova koji bi dobrim dijelom mogli biti oporezovani dovodi do povećanja ponude za dugoročni najam stanova što bi moglo utjecati na cijene najma.

CIJENA GRADNJE NEKRETNINA I PROFIT DEVELOPERA – tema o kojoj se dosta piše i analizira, a pritom se ne uzimaju u obzir razmišljanja i podaci developera sa višegodišnjim iskustvom. S jedne strane piše se o velikim profitima developera te uključivanju ljudi bez iskustva u gradnju zgrada iz razloga velike profitabilnosti. S druge strane u podosta se članaka navodi mala profitabilnost investicije u stanogradnju od svega 10% što je zasigurno mali profit da bi se ozbiljan kapital uključio u veliku investiciju. Zagreb je pritom vrlo interesantan s obzirom da je produkcija svega nekoliko tisuća stanova, a potražnja je znatno veća od produkcije te je stoga zanimljivo vidjeti gdje će se ubuduće naći ponuda i potražnja uslijed slabe priuštivosti te pada broja prodanih nekretnina.

POTENCIJALNE LOKACIJE I PROJEKTI ZA STAMBENU IZGRADNJU U ZAGREBU – U Zagrebu se već godinama najavljuje gradnja stambenih i poslovnih zona u zapuštenim prostorima tvornica i poslovnih objekata u užem i širem centru Zagreba na vrlo atraktivnim zemljištima s velikim potencijalom gradnje. Takvih zemljišta na centralnim gradskim pozicijama nema mnogo (bivši Gredelj, Badel, mesna industrija Sljeme itd.) te bi najava i stvarno iskorištavanje takvih terena za gradnju modernih zgrada i poslovnih prostora dalo novu dimenziju razvoju i vizuri grada, ali bi zasigurno utjecalo i na cijene nekretnina u Zagrebu. U ovom dijelu nastojat će se dati jasan pregled dinamike ulaganja investitora kroz posljednje godine, ali i najava otvaranja prostora za investicije u budućnosti.

SYLLABUS

1. Prognoza kretanja cijena nekretnina

– bitni faktori koji utječu na kretanje cijena nekretnina : ciklus rasta od 10 godina – što nas očekuje u sljedećih 5 godina?

– prognoza ekonomske aktivnosti u 2025. i 2026. s pregledom utjecaja EU fondova na građevinsku aktivnost

– što znači pad prometa za tržište nekretnina te kakav utjecaj pad prometa ima na cijene?

– kakve su projekcije na tržištu nekretnina za Republiku Hrvatsku, te za Zagreb?

2. Nacionalni plan stambene politike

– koje su ključne mjere priuštivog stanovanja?

– što može država, a što može lokalna samouprava napraviti kako bi utjecala na priuštivo stanovanje?

– kako staviti u funkciju neiskorištene nekretnine putem najma stanova građana posredovanjem države?

– ima li u Hrvatskoj 40% stambenog fonda koji se ne koristi, a u Zagrebu preko 50.000 praznih nekretnina?

3. Oporezivanje nekretnina i utjecaj na cijene najmova

– koji su efekti oporezivanja za vlasnike, a koji za državu i lokalnu zajednicu?

– kako će porez na nekretnine utjecati na dugoročni i kratkoročni najam?

– kako će porez na nekretnine utjecati na tržište nekretnina?

4. Cijena gradnje nekretnina i profit investitora

– kolike su realne profitne marže investitora u višestambene nekretnine?

– kolike su cijene zemljišta u pojedinim dijelovima Zagreba i Hrvatske?

– koliko su realno porasle cijene materijala i majstora u stanogradnji?

– koliko je kvalitetna novogradnja U Hrvatskoj?

5. Novi investicijski projekti u nekretnine posebice u Zagrebu

– koji se novi stambeni projekti očekuju na području Hrvatske, a koji u Zagrebu?

– koje bi se zapuštene lokacije u Zagrebu mogle uskoro revitalizirati?

– gdje je najveći potencijal za razvoj stambenih i poslovnih projekata u gradu Zagrebu?

– koji projekti trenutno donose najveći povrat na investicije?

MODUL 2: PRIHODOVNA METODA PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Seminar polaznicima nudi praktičan uvid u prihodovnu metodu procijene vrijednosti nekretnina usklađenu sa Zakonom, Uredbom i Pravilnikom o procijeni vrijednosti nekretnina.  Prihodovna metoda procjene biti će analizirana u kontekstu elementarnih ekonomskih alata, a u praktičnom smislu u Excelu će se analizirati čitav niz primjera vezanih uz probleme procjene s kojima se susreću procjenitelji i donosioci odluka baziranih na procijeni nekretnina.

Osim standardne opće i pojednostavljene metode procjene, analizirati će se problem periodičke promjene prihoda u vremenu, kao i problematika vezana uz naplatu prihoda na početku i na kraju razdoblja zakupa/najma. U nastavku prezentirati će se primjeri i Excel alati pomoću kojih se mogu procijeniti stope prinosa (kamatne stope na nekretnine) pomoću poredbene metode, te cijene neizgrađenog zemljišta pomoću deduktivnog pristupa (kada poredbena metoda nije moguća). Dodatna pažnja će se posvetiti procjeni tržišne vrijednosti zakupa s pravom građenja i zemljišta opterećenih pravom građenja u financijsko matematičkom postupku predviđenom Zakonom.

SYLLABUS

1. Vrijednosti nekretnina koje se procjenjuju u praksi i Zakon
   1. Tržišna
   2. Hipotekarna
   3. Osigurana
   4. Uporabna
   5. Likvidacijska
2. Vrijednost novca u vremenu
   1. Osnovni analitički koncepti
   2. Terminologija korištena u Zakonu
3. Prihodovna (dohodovna) metoda prema Zakonu o procijeni vrijednosti nekretnina
   1. Metoda sadašnje vrijednosti – primjeri u excelu
      1. Pojednostavljena metoda – primjeri u excelu
      2. Opća metoda – primjeri u excelu
      3. Dezagregirana procjena – primjer u excelu
      4. Periodička promjena prihoda u vremenu – primjeri u excelu
      5. Primitak čistog prihoda unaprijed (prenumerando) i poslije isteka razdoblja najma/zakupa (postnumerando) – primjeri u excelu
   2. Metode procjene stope prinosa (kamatne stope na nekretnine) poredbenom metodom – primjer u excelu
   3. Metode procjene vrijednosti zemljišta deduktivnom metodom – primjer u excelu
   4. Metoda procjene prava građenja i zemljišta opterećenog pravom građenja u matematičko financijskom postupku – primjer u excelu

MODUL 3: PROCJENA PRAVA GRADNJE

Seminar će se fokusirati na metode procjene prava gradnje. U uvodnom dijelu ćemo napraviti kratki pregled prihodne metode, a nakon toga ćemo krenuti na prezentiranje dva pristupa procjeni vrijednosti prava građenja. Analizirati ćemo matematičko financijski pristup u promatranom i preostalom vremenu, kao i metodu procjene vrijednosti nekretnine opterećene pravom građenja i procjenu vrijednosti samog prava građenja. Posebnu pažnju ćemo posvetiti procjeni vrijednosti prava građenja u uvjetima promjene tržišnih cijena i isto tako u slučaju kada je ispregovarana korekcija kamate (prinosa) na pravo građenja u promatranom razdoblju. Također ćemo promatrati opcije kada se pravo građenja plaća na početku, kao i scenarij kada se dio plaća na početku, a dio tijekom korištenja nekretnine.

Nakon seminara polaznici će razumjeti osnove pravnog mehanizma prodaje prava građenja, matematičke i financijske metode koje se primjenjuju za procjenu prava građenja, kao i moguće probleme koji mogu zakomplicirati pravni odnos i financijski izračun. Osim teoretskog pregleda metode i izlaganja formula za sve pristupe procjene, posebna pažnja će se posvetiti primjerima procjena.

PREGLED TEMA:

1. Uvod u pravo gradnje kao pravni instrument
2. Elementi prihodne metode
3. Terminologija prava gradnje
4. Primjer procjene prava gradnje i vrijednosti nekretnine opterećene pravom gradnje
5. Odstupanje ugovorene i tržišne naknade
6. Dinamika naplate prava gradnje
7. Procjena prinosa i kamatne stope na pravo gradnje u kontekstu tržišnih odnosa
8. Očekivani održivi vijek korištenja nekretnine i trajanje prava gradnje